Доходный дом: почему апартаменты – в тренде инвестирования

И в какие проекты лучше вкладывать средства для получения максимального дохода

Изменение ключевой ставки и условий ипотечного кредитования стало одной из ключевых тем конца 2023 – начала 2024 года. На этом фоне инвестиции в недвижимость показывают стабильность, хотя инвесторы тщательно следят за ситуацией и выбирают лоты, демонстрирующие высокую доходность в текущих реалиях.

Одним из наиболее востребованных форматов являются апартаменты – которые могут быть как источником получения пассивного дохода, так и ликвидным активом, позволяющим заработать на перепродаже на фоне роста цен. Причем особый интерес инвесторы проявляют к проектам, расположенным в Краснодарском крае, где на фоне роста турпотока и объемов миграции населения спрос держится на стабильно высоком уровне.

Зарождение формата

Так исторически сложилось, что апартаменты в России изначально были особым видом недвижимости – с вполне конкретным назначением. Их предтечей в наше стране являются доходные дома, которые пользовались большой популярностью в 18-19 веках. Как правило, они представляли собой многоквартирные строения с жильем под аренду. Многие из тех зданий в последствии стали памятниками архитектуры – как, например, дом Мурузи в Санкт-Петербурге или дом Зинаиды Перцовой в Москве. К моменту революции 1917 года доходные дома составляли 50-80% всего жилого фонда Москвы и Петербурга.

Уже тогда для строительства таких объектов привлекались лучшие архитекторы и инженеры, в них проводили электричество, водопровод и канализацию – что для тех времен вовсе не было обыденностью.

Такие вложения в комфортабельность доходных домов были оправданы – подобным образом можно было повысить ликвидность этой недвижимости и сделать ее более привлекательной для клиентов.

Примерно этого же подхода к строительству апартов придерживаются и современные девелоперы. Хотя по удобству проживания, наличию дополнительных сервисов и статусности они, безусловно, намного превосходят предшественников. При этом назначение проекта остается прежним – эффективная сдача в аренду.

Апарт – не квартира

Ключевое отличие апартаментов от квартир – в том, что они не относятся к жилому фонду. Это порождает определенные нюансы и специфику.

Да, в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Но временную – можно, а она дает практически те же права. Оформляется она на срок до 5 лет, однако впоследствии ее можно продлевать.

По своему типу апартаменты являются коммерческой недвижимостью, поэтому чаще всего такие проекты реализуют в наиболее привлекательных районах – с отличной локацией и всей необходимой для жизни инфраструктурой. Что естественным образом повышает и стоимость таких лотов, и цену аренды, позволяя резидентам получать более высокий пассивный доход.

Коммунальные платежи в апартаментах выше. Однако взамен резидент получает сервис уровня хорошей гостиницы. В большинстве случаев в апартах работает сервисная компания, осуществляющая меблировку помещений, поиск арендаторов и обслуживание гостей.

Именно сервис является основным доводом в пользу выбора апартаментов для сдачи в аренду. Поскольку это избавляет собственника от необходимости самостоятельно заботиться об эффективном использовании такого рода недвижимости.

Ставка на сервис

Таким образом, самые доходные и престижные апартаменты располагаются в знаковых локациях, в точках притяжения, привлекающих большое количество людей. Прежде всего – в больших городах, региональных центрах с хорошей транспортной доступностью.

В частности, инвестиционный холдинг AVA Group реализует комплекс апартаментов The Grand Palace на улице Уральской, в деловом центре Краснодара. Поблизости расположены развлекательные центры и множество магазинов. Если рассуждать с точки зрения краткосрочной аренды, такая локация идеально подойдет тем, кто приехал в город с рабочим визитом, либо путешествует в направлении черноморского побережья на автомобиле. Для тех, кто планирует проживать более длительное время, плюсом станет удобная логистика и близость различной коммерческой инфраструктуры.

Преимущества The Grand Palace отмечало и экспертное сообщество – в 2023 году он стал финалистом Федеральной премии в области городской недвижимости Urban Awards в номинации «Лучший региональный комплекс апартаментов комфорт-класса».

Согласно проекту, жилые зоны начинаются с четвертого этажа, и представлены лотами площадью от 25 кв. м. На нижних этажах комплекса предусмотрены магазины, супермаркет, лобби, кафе и спа-центр. На третьем – кладовые и подсобные помещения для обслуживания гостей.

Одной из отличительных особенностей проекта является открытая терраса на уровне третьего этажа с зоной коворкинга и тренажерами под открытым небом.  В здании комплекса апартаментов два входа – северное лобби, через которое можно попасть в жилые зоны, и южное - для гостей, пользующихся инфраструктурой The Grand Palace. При этом оба пространства соединены между собой удобным проходом. Для тех, кто путешествует на автомобиле предусмотрена комфортная подземная парковка.

Все апартаменты передаются собственникам с полной чистовой отделкой. Единственное, что остается сделать - поставить мебель. А тем, кто планирует передать свой апарт в доверительное управление, доступна услуга меблировки по стандартам отельного оператора The Grand Palace.

По расчетам отдела маркетинга и аналитики AVA Group, среднегодовой рост стоимости такой недвижимости в среднем прогнозируется на уровне 8%, а доход от сдачи в аренду - порядка 12,9% годовых.