Как новые генпланы изменят городскую среду

Курортные города Краснодарского края вслед за Краснодаром приступили к обновлению генеральных планов и корректировке градостроительной политики. Общая задача во всех муниципалитетах — это уход от точечной застройки, утверждение изменившихся границ, сохранение рекреационных зон. Эти темы обсудили участники круглого стола РБК Юг «Будущее кубанских городов: от Краснодара до Черного моря», который прошел на площадке винодельни Шато де Талю. «Несмотря на то, что задачи у нас немного похожи, каждый город идет своим путем. Мы находимся на разных фазах разработки генпланов. Если Сочи находится на стадии сбора исходных данных, Новороссийск только приступает к подписанию контракта на генплан, то Геленджик согласовывает итоговые решения с жителями», — рассказал в ходе круглого стола РБК ЮГ главный архитектор Сочи Антон Глушков. Одна из ключевых проблем городов Черноморского побережья — перегрузка и износ инженерной инфраструктуры. В случае с Сочи такая проблема обострилась в связи с взрывным ростом населения после Олимпиады, отметил Антон Глушков. Новый генплан и Стратегия комплексного развития до 2030 года должны решить, каким образом подготовить курорт к наплыву будущих жителей и туристов. «Мы сейчас проводим анализ совместно с переписью населения, чтобы понять, сколько все-таки на данный момент проживает в Сочи и будет проживать в обозримом будущем. Это позволит подготовить для них комфортную среду. Работа предстоит колоссальная, по объему работ это сравнимо с проведением Олимпиады», — отметил Антон Глушков. На время разработки генерального плана в Сочи приостановили выдачу разрешений на строительство. Аналогичную меру приняли в Анапе и Новороссийске. В Геленджике власти не выдавали разрешений на стройку многоквартирных домов с 2018 года. Сейчас генплан курорта проходит последние стадии публичных слушаний. «Геленджик стал одним из первых городов, который ввел мораторий на строительство многоквартирного жилья. Генеральный план курортного города — это баланс интересов жителей и курортной составляющей территории», — прокомментировала главный архитектор Геленджика Екатерина Семенова. По словам главного архитектора Новороссийска Бориса Александрова, отличительной особенностью города остается нехватка земельных участков. Поэтому будущая застройка должна быть качественной, отвечать требованиям благоустройства, эстетического и архитектурного облика, вписываться в существующий ландшафт. Другая характерная для всех кубанских городов проблема — это нехватка социальных объектов. Например, по оценке ООО «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства», занимающегося разработкой генпланов курортов, обеспеченность спортивными плоскостными сооружениями в приморских городах Кубани составляет 9%. «Необходимо строить то количество жилья, которое требуется в соответствии с логикой развития курорта. Основной акцент делать на развитии санаторно-курортных объектов. В структуре Геленджика всего 9% относятся к территориям санаторно-курортного значения. Примерно такая же ситуация для Анапы», — отметил Павел Спирин, управляющий директор НИИ перспективного градостроительства. Руководитель архитектурного бюро Николай Павлов положительно оценивает корректировки в градостроительную политику приморских городов. По его словам, они дают необходимые сейчас рынку стандарты жилья. «Будущее за типовыми проектами, но в каждом из них могут быть визуальные особенности», — отметил Николай Павлов. Соцобъекты и благоустройство Чтобы решить проблему точечной застройки, в 2020 году власти Краснодарского края сообщили о разработке нормативов для соразмерности строительства жилья и соцобъектов. 30 декабря 2020 года был подписан федеральный закон о комплексном развитии территории, который обязал застройщиков возводить сопутствующую социальную инфраструктуру. Как отметили участники дискуссии, несмотря на дополнительную нагрузку, решение положительно скажется на строительном рынке региона. «Все изменения в градостроительной политике приведут только к более качественному развитию кубанских городов. Это, в том числе, создание новой комфортной городской среды, и транспортной инфраструктуры, и социальной инфраструктуры. При этом в крае бизнес готов участвовать в формировании этой инфраструктуры, и жители это видят», — рассказала советник президента холдинга AVA Group по развитию Елена Сошникова. По ее словам, сейчас компания закладывает в проекты жилых домов строительство школ, детских садов, объекты дополнительного образования, транспортную инфраструктуру. «С новыми требованиями рынка мы пересмотрели нашу стратегию. Мы перестали рассматривать себя как просто строители и продавцы домов и уходим в различные направления бизнеса, в том числе, в санаторно-курортную отрасль, гостиничную индустрию», — отметила Елена Сошникова. В то же время вносимые в градостроительную политику изменения задают высокую планку для застройщиков, добавила Елена Сошникова. Это может привести к уходу некоторых компаний с рынка. «С учетом новых требований выживут только сильнейшие. Требования к нормативной документации, проекту развитию территорий очень высокие. Застройщики должны согласовывать абсолютно все — экологическую характеристику, транспортную доступность, наличие школ, детских садов. Слабые игроки не смогут вытягивать эти требования, поэтому они либо уйдут с этого направления, либо выберут для себя другую сферу деятельности», — сообщила эксперт. Точки роста Сложности кубанских, особенно прибрежных, городов заключаются в высоком уровне недоинвестированности в транспортной и инженерной инфраструктуре, отметил заместитель генерального директора фонда «ДОМ.РФ» Антон Финогенов. Без помощи федерального уровня эти проблемы не решить. «Если мы говорим о туристско-рекреационном потенциале, то проблемы есть, в первую очередь, в водоснабжении и водоотведении. Без федеральных инвестиций, увеличения доходов местных бюджетов решить их нельзя. Если посмотреть на вклад туризма в валовый муниципальный продукт, то увидим, что экономическая отдача крайне низкая», — сообщил в рамках круглого стола Антон Финогенов. С точки зрения комплексного развития территорий у региона наибольший потенциал роста в так называемом «незастрое». По словам эксперта, здесь у региона огромные перспективы, так как Краснодарский край — один из трех ключевых магнитов для населения РФ наравне с Санкт-Петербургом и Москвой. «Второй тип — это промзоны. Особенность Краснодарского края здесь в том, что промзон не так много, как в индустриальных городах страны. А третий тип — это реновация уже заселенных территорий, как правило, аварийное жилье. В этом плане Краснодарский край более сложный, потому что большая доля застройки — это индивидуальное жилье, признавать его ветхим и аварийным крайне сложно. Поэтому основной фронт, обеспечивающий квадратные метры в Краснодарском крае — незастроенные территории», — пояснил Антон Финогенов. Необходимость обновления генпланов курортных городов связана с неактуальностью действующих документов. Так, в Сочи население увеличилось более чем на 100 тыс. и составляет почти 500 тыс. человек, масштабные изменения произошли после проведения Олимпиады, создана федеральная территория «Сириус», уточнены границы Национального парка, установлены зоны затопления и подтопления территории. С более подробной информацией Вы можете ознакомиться на сайте РБК.